Niedrige Zinsen heizten die Erholung des US-Immobilienmarktes nach der Großen Rezession an und trugen dazu bei, die Eigenheimpreise auf Rekordniveaus zu treiben. Aber nach zwei Jahren des Schwebens auf historischen Tiefstständen brachen die Zinsen ein: Im Januar lag der 30-jährige Flat-Durchschnitt bei 3,22 Prozent. Vor einem Jahr waren es noch 3,04 Prozent.
Obwohl erwartet wurde, dass die Hypothekenzinsen steigen würden, war ihr Anstieg schneller, als viele Ökonomen erwartet hatten. Angetrieben von der Inflation sind die Zinsen in die Höhe geschossen.
Die Inflation, die die Verbraucher in ihrem täglichen Leben hart getroffen hat, verursacht auch Hauskäufern Schmerzen. Vor einigen Monaten wollte ein Hauskäufer 1.347 $ zahlen pro Monat für ein Darlehen in Höhe von 300.000 USD zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Wenn der Käufer bis diese Woche wartet, würde das gleiche Darlehen zu 5 Prozent die monatliche Zahlung um 263 $ auf 1.610 $ erhöhen.
Die Bemühungen der Fed, die Inflation zu zähmen, treiben die Zinsen in die Höhe. Obwohl die Fed keine Hypothekenzinsen festlegt, beeinflusst sie sie. Die Zentralbank hat Anfang März die ersten Schritte zur Senkung der Inflation unternommen, als sie den Leitzins zum ersten Mal seit 2018 anhob. Neben der Anhebung des Leitzinssatzes wird die Fed bald mit dem Prozess der Reduzierung ihrer Bilanz beginnen .
Die Federal Reserve hält etwa 2,74 Billionen US-Dollar an hypothekenbesicherten Wertpapieren. Es deutete an, dass es seine Pläne zur Reduzierung seiner Bestände auf seiner Sitzung im Mai bekannt geben werde. Je aggressiver die Fed diese Anleihen verkauft, desto schneller dürften die Hypothekenzinsen steigen.
Die Wohnkosten betreffen nicht nur Käufer und Verkäufer. Es hat sich auch als erhebliche Komplikation für die wirtschaftliche Erholung erwiesen und potenziell die Fähigkeit der politischen Entscheidungsträger gefährdet, die Inflation einzudämmen, die sich durch die gesamte Wirtschaft ausgebreitet hat.
Die Inflation steigt so schnell wie seit 40 Jahren nicht mehr und die Preise steigen Klettern 8,5 Prozent im März gegenüber dem Vorjahr. Unterkünfte machen einen großen Teil – fast ein Drittel – des Waren- und Dienstleistungskorbs aus, der zur Berechnung der Inflation oder des sogenannten Verbraucherpreisindex verwendet wird. Dies bedeutet, dass es für die Gesamtinflation viel schwieriger sein wird, auf ein normaleres Niveau zu fallen, wenn sich die Wohnkosten nicht bald erheblich ändern.
Die Kosten für Unterkünfte unterscheiden sich auch von anderen Kategorien wie Benzin, Lebensmitteln oder Flugtickets, die möglicherweise anfälliger für Kräfte wie eine anhaltende Pandemie, Unterbrechungen der Lieferkette oder Krieg sind.
Es ist beispielsweise unwahrscheinlich, dass die Gas- oder Energiepreise so hoch bleiben werden wie damals, als Russland in die Ukraine einmarschierte und katastrophale Folgen für die Energiemärkte der Welt hatte. Lebensmittel können auch billiger werden, wenn sich die Lieferketten im Laufe der Zeit abnutzen.
Diese Kräfte wirken sich jedoch nicht in gleicher Weise auf die Wohnkosten aus. Vermieter, die höhere Mieten sichern können, werden sich nach einem Jahr wahrscheinlich nicht abrasieren. Käufer werden weiterhin die wenigen verfügbaren Wohnungen nachfragen. Und da der Wohnungsmarkt von wettbewerbsorientierten Bieterkämpfen und All-Money-Angeboten so angeheizt wurde, ist unklar, wie dramatisch die Nachfrage nachlassen muss, bevor sich die Wohnkosten gezielt verschieben.
Sogar die Beamten der Federal Reserve reiten auf der Welle. Diese Woche sagte der Gouverneur der US-Notenbank, Christopher Waller, er habe sein Haus in St. Louis an einen Käufer verkauft, der ohne Prüfung vollständig bezahlt.
„Der nationale Wohnungsmarkt ist unglaublich“, sagte Waller Sie sagte bei einer Gemeinschaftsanhörung am Montag, die von der Federal Reserve veranstaltet wurde.
Es waren die Maßnahmen der Fed während der Pandemie, die die Hypothekenzinsen nach unten trieben. Der 30-jährige flache Durchschnitt erreichte im Januar 2021 bei 2,65 Prozent seinen Tiefpunkt. Durch die Senkung des Federal Funds Rate auf nahezu Null und den Kauf von Staatsanleihen und hypothekenbesicherten Wertpapieren zur Stützung der Wirtschaft läutete die Zentralbank die Ära billiger Wohnungsbaudarlehen ein.
Als die Kreditaufnahme billiger wurde, stiegen die Immobilienpreise, da die Käufer es sich leisten konnten, mehr für den Wohnungsbau auszugeben. Der jüngste Immobilienindex von Case-Shiller zeigte, dass die Preise im Januar gegenüber dem Vorjahr um 19,2 Prozent überhöht waren. Phoenix, Tampa und Miami verzeichneten Zuwächse von 32,6 %, 30,8 % bzw. 28,1 %.
Die Preise sollten moderat sein, aber höhere Raten werden die Erschwinglichkeit weiterhin zu einer Herausforderung machen. Und obwohl erwartet wird, dass höhere Zinsen den Kauf von Eigenheimen im Laufe der Zeit verlangsamen werden, bleiben die Faktoren, die zum Immobilienboom geführt haben, bestehen. Die Lagerbestände sind noch niedrig und die Nachfrage ist immer noch hoch.
„Wir haben bereits eine langsame Käuferaktivität in Bezug auf niedrigere Hausverkäufe gesehen. Ein Teil davon ist, dass wir nicht genug zum Kaufen haben“, sagte Lisa Sturtevant, Immobilienmarktanalystin in Alexandria, Virginia. „Ich denke, wir werden es wahrscheinlich tun haben einen sehr starken Frühling, da die Leute versuchen, einzusteigen, bevor sie denken, dass die Zinsen noch weiter steigen werden.
Mit dem Anstieg der Zinsen hat sich die Erholung des Hypothekenmarktes in 2020 und 2021 in diesem Jahr verlangsamt. Die Refinanzierungsanfragen sind auf den niedrigsten Stand seit 2019 gefallen. Die Mortgage Bankers Association erwartet, dass die Gesamtemissionen in diesem Jahr um mehr als 35 Prozent zurückgehen werden. Die Käufe werden voraussichtlich um 4 Prozent steigen, aber die Refinanzierung wird voraussichtlich um 64 Prozent zurückgehen.
„Der Anstieg der Hypothekenzinsen wird den Wohnungsmarkt verlangsamen und die Nachfrage nach Refinanzierungen für den Rest dieses Jahres weiter verringern“, sagte Mike Fratantoni, Chefökonom von MBA, in einer Erklärung. „Steigende Eigenheimpreise und Zinsen sowie anhaltende Angebotsengpässe werden nun voraussichtlich zu einem jährlichen Rückgang der Verkäufe bestehender Eigenheime führen.“
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