Prologis kauft Duke Realty im Rahmen eines 26-Milliarden-Dollar-Deals, einschließlich Schulden

Aber in den letzten Monaten haben einige Investoren begonnen, sich Sorgen um den gewerblichen Immobilienmarkt zu machen Zeigt Anzeichen von Übertreibung. Aufgrund von Berichten begannen Investoren im April mit dem Verkauf von Aktien von Prologis und anderen Lagerhausbesitzern

Amazon.com Firma

Sie überschätzten die zukünftige Nachfrage und unterschätzten das Wachstum der Lagerfläche.

Die beiden Immobilienfirmen enthüllten den Deal am Montag, nachdem sie von Prologis und Duke Realty’s monatelang verfolgt worden waren Erste Ablehnung eines 24-Milliarden-Dollar-Angebots letzter Monat. Der All-Stock-Deal, der Schulden einschließt, läuft voraussichtlich noch in diesem Jahr aus und fügt dem Prologis-Imperium weitere 160 Millionen Quadratfuß Fläche in 19 großen US-Logistikmärkten hinzu.

Prologis betreibt ein milliarden Quadratmeter großes Netzwerk von Industrieanlagen auf der ganzen Welt, die dabei helfen, Online-Bestellungen für Unternehmen wie Amazon zu speichern, zu verarbeiten und zu versenden.

Fedex corp.

und andere. In einem Gespräch mit Analysten am Montag erklärte Hamid Moghadam, CEO von Prologis, dass der All-Share-Deal nichts mit der Einschätzung des Unternehmens über die Lage des Immobilienmarktes zu tun habe.

„In welchem ​​makroökonomischen Umfeld – ob gut oder schlecht – wir uns befinden, das neue Unternehmen wird besser abschneiden als die alten Unternehmen“, sagte er.

Der Anbieter wies auch Bedenken hinsichtlich des Rückzugs von Amazon zurück und sagte, die Mietnachfrage bleibe stark. „Ja, Amazon hat vielleicht einen kleineren Anteil, aber der Markt als Ganzes ist sicherlich breiter, als er gewesen wäre“, sagte er.

Doch vielen Investoren wird angesichts der künftigen Nachfrage nach Gewerbeflächen übel. sagte Michael Knott, Präsident des US-Researchunternehmens für Immobilieninvestitionen Green Street.

Die Aktien von Prologis fielen am Montag um 8,81 $ oder 7,5 % auf 108,43 $, ein größerer Rückgang als der breitere Markt. Die Aktien von Duke Realty stiegen um 49 Cent oder 1 % auf 50,27 $.

Die Preise für gewerbliche Immobilien sind in den letzten Jahren teilweise deshalb in die Höhe geschossen, weil der E-Commerce mehr verschiedene Arten von Lagern erfordert, um Waren zu lagern und Lieferwagen zu beladen, als stationäre Geschäfte. Die Immobilienpreise sind in vielen Städten deutlich schneller gestiegen als die Mieten, auch weil Investoren auf Wachstum gesetzt haben.

Doch jetzt sagen einige Investoren und Analysten, dass der Boom zu Ende geht Die Sorge vor einer möglichen Rezession wächst. Höhere Zinsen schaden Lagerbesitzern, weil sie Hypotheken verteuern und die Immobilienpreise tendenziell senken.

Amazonas im April Es gab seinen ersten Quartalsverlust bekannt In sieben Jahren. E-Commerce-Riese Auf der Suche nach Untermiete Mindestens 10 Millionen Quadratfuß Lagerfläche prüfen Optionen zur Kündigung oder Neuverhandlung von Mietverträgen mit externen Eigentümern.

Auch einige Entwickler der industriellen Luft- und Raumfahrt sind vorsichtiger geworden. Ward Fitzgerald, CEO des Immobilien-Investmentmanagers EQT Exeter, sagte, sein Unternehmen habe viele seiner Industrieprojekte aufgrund dessen, was er auf dem Markt sehe, auf Eis gelegt.

„Sie werden sehen, dass die Nachfrage nach Flächen sinkt und die Mietpreise nicht mehr so ​​schnell steigen, wie sie steigen, und daran führt kein Weg vorbei“, sagte Fitzgerald.

Dies hat Prologis nicht davon abgehalten, Duke Realty zu verfolgen, dessen Übernahme das Prologis-Portfolio um hochwertige Immobilien in Schlüsselregionen erweitern wird, darunter Südkalifornien, New Jersey, Südflorida, Chicago, Dallas und Atlanta.

Die Vorstände von Prologis und Duke Realty haben nun einstimmig einer Transaktion zugestimmt, bei der die Aktionäre von Duke Realty 0,475 Prologis-Aktien für jede Duke Realty-Aktie erhalten, was eine 0,466-fache Verbesserung gegenüber dem vorherigen Umtauschangebot von Prologis darstellt.

Prologien Zunächst zum Kauf angeboten Duke Realty für 61,68 $ pro Aktie, was einem Aufschlag von 29 % auf den damaligen Aktienkurs von Duke Realty entspricht.

Prologis plant, 94 % der Vermögenswerte von Duke Realty zu erwerben und einen Markt zu verlassen.

Prologis sagte, dass die Transaktion voraussichtlich einen sofortigen Rückstand von 310 bis 370 Millionen US-Dollar an Unternehmenseinsparungen, allgemeinen und Verwaltungskosten und Betriebshebeln sowie Marktanpassungen bei Mietverträgen und Schulden generieren wird. Im ersten Jahr soll die Transaktion die jährlichen Grundgelder aus dem Betrieb um 20 bis 25 Cent pro Aktie erhöhen.

Trotz der Bedenken der Wall Street in Bezug auf gewerbliches Eigentum hat der Sektor immer noch Grund zum Optimismus. Investmentfonds, die auf Immobilien abzielen, verfügen über enorme Kapitalreserven, und Industrieimmobilien erscheinen im Vergleich zu Sektoren wie Bürogebäuden immer noch attraktiv.

Die Leerstandsquoten in Gewerbeflächen befinden sich weiterhin auf historischem Tiefstand. „Das aktuelle Bild von Angebot und Nachfrage sieht immer noch recht positiv aus“, sagte Herr Knott von Green Street. „Aber die Aussichten sehen sicherlich düsterer aus als noch vor zwei Monaten.“

Dean Seal und Liz Young haben zu diesem Artikel beigetragen.

schreiben an Konrad Putzier unter konrad.putzier@wsj.com