Economy

Ein führendes Studentenwohnheim sieht sich verärgerten Investoren, verärgerten Richtern und einer Rechnung in Höhe von 115 Millionen US-Dollar gegenüber

Patrick S. Nelson ist ein Mann im Belagerungszustand.

Als einer der ersten Akteure im Bereich Studentenwohnheime außerhalb des Campus baute Herr Nelson seine Immobilienverwaltungsfirma auf, indem er Geld von großen Kreditgebern und Hunderten wohlhabender Privatpersonen einsammelte. Aber sein Geschäft ist in den letzten Jahren zurückgegangen, und Nelson – der bisher seine Versprechen, einige dieser Partner zu bezahlen, nicht eingehalten hat – sieht sich mit mehr als einem Dutzend Klagen und einem Kampf mit einer Private-Equity-Firma konfrontiert.

Herr Nelson muss mit mindestens 115 Millionen US-Dollar rechnen, einen Betrag, den er nicht gezahlt hat, obwohl die Geldstrafen und Zinsen gestiegen sind und er von Richtern wegen angeblicher missbräuchlicher Verwendung von Unternehmensgeldern zweimal wegen zivilrechtlicher Missachtung verurteilt wurde. Seine Anfechtung hat Investoren und Kreditgeber frustriert und einige Richter verärgert, die diese Streitigkeiten angehört haben.

„Ich sehe, dass eine Menge Geld im Umlauf ist, und das gefällt mir nicht“, sagte Richterin Melissa Crane im Februar vor dem Obersten Gerichtshof von New York County während einer Anhörung, an der Fortress Investment Group beteiligt war, eine Private-Equity-Firma, die eine Abschottung anstrebt. Eines der Anwesen von Herrn Nelson. Im Januar verurteilte Richter Crane Herrn Nelson wegen Missachtung des Gerichts, nachdem er festgestellt hatte, dass er gegen gerichtliche Beschränkungen verstoßen hatte, indem er fast 3 Millionen US-Dollar von seinem Unternehmen zur Begleichung persönlicher Ausgaben, einschließlich Hypotheken für ein Haus, verwendet hatte. Gehobene Ferienvermietung auf dem Bauernhof In Utah und zu Hause in Kalifornien, Golfreisen und Kreditkartenrechnungen.

„Es gab Rechnungen, die wir bezahlen mussten“, sagte Herr Nelson bei einer Folgeanhörung am Dienstag aus. Er lehnte ein Interview ab, sagte jedoch in schriftlichen Kommentaren gegenüber der New York Times, dass er „alles tue, was ich kann, um meinen Verpflichtungen nachzukommen“. Er sagte, die Ergebnisse des zivilrechtlichen Verstoßes seien ungerechtfertigt.

Herr Nelson, 51, gründete 2018 das Studentenwohnungsunternehmen Nelson Partners, nachdem er sich von seinem Bruder getrennt hatte, mit dem er fast zwei Jahrzehnte lang ein Studentenwohnungsunternehmen betrieb. Die Geschwister gehörten zu den Ersten, die die Chance in einem Markt erkannten, der sich zu einem 10-Milliarden-Dollar-Markt entwickelte. Im Jahr 2017 Firmenzeitschrift hat ihr ehemaliges Unternehmen auf die jährliche Liste der am schnellsten wachsenden Privatunternehmen gesetzt. Große Spieler lieben Blackstone ist in den letzten Jahren in den Markt eingestiegenSie werden durch das Versprechen nahezu garantierter Mietzahlungen aufgrund ihres Studienkredits angezogen.

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Herr Nelson kauft mit dem Geld, das er aufbringt, Wohnimmobilien für Studenten und verwendet die Miete, um Hypotheken und Dividenden an Investoren zu zahlen, sowie für die allgemeine Instandhaltung der Gebäude, indem er Gebühren erhebt und eine Provision erhält, wenn er sie schließlich verkauft. Über Nelson Partners kontrolliert er 18 Immobilien – jede davon wird als eigenständiges Unternehmen mit separater Finanzierung im Rahmen vertraglicher Vereinbarungen mit Investoren verwaltet.

In seiner schriftlichen Erklärung sagte Herr Nelson, dass sein Geschäft ohne die Pandemie floriert hätte, die zu einer geringeren Belegung einiger Gebäude, Artikeln in der Times über Investoren, die sein Unternehmen verklagten, und Beschwerden von Studentenbewohnern über den Zustand der Immobilien geführt hätte . Herr Nelson sagte, er habe vor den Times-Artikeln, die seiner Meinung nach „den Zugang zu Krediten erschwerten“, kein Geld für Investoren verloren.

Herr Nelson betonte, dass, sobald er eine neue Finanzierung erhalten und die Immobilien mit Gewinn verkauft hätte, genug Geld vorhanden sein würde, um Investoren zu bezahlen und seine Schulden zu tilgen. Er sagte am Dienstag aus, dass er versucht habe, drei Studentenwohnanlagen zu verkaufen.

Seit 2021 wurden mehr als zwanzig Klagen gegen ihn eingereicht; Etwa die Hälfte bleibt aktiv. Noch sind Dutzende Millionen Klagen anhängig. Er schuldet Fortress 57 Millionen US-Dollar, Investoren 50 Millionen US-Dollar und kleinere Beträge Kreditgebern und anderen Anbietern. Er ließ die Unternehmen, die fünf Immobilien besaßen, in die Insolvenz gehen, nachdem sie mit den Krediten in Verzug geraten waren. Der Internal Revenue Service hat auf eines seiner Häuser in Südkalifornien ein Steuerpfandrecht in Höhe von 3 Millionen US-Dollar erhoben.

Die ersten größeren Klagen gegen Nelson und einige seiner Unternehmen kamen Anfang 2021, als Hunderte von Investoren eines Luxus-Studenten-Wohnturms namens Skyloft in der Nähe der University of Texas in Austin sagten, sie seien um zig Millionen Dollar betrogen worden. Dollar.

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Eines von Herrn Nelsons Unternehmen kaufte Skyloft im Jahr 2019 für 124 Millionen US-Dollar, wovon 75 Millionen US-Dollar von Kleininvestoren – hauptsächlich wohlhabende Rentner, Anwälte, Ärzte und Ingenieure – und der Rest von einem Hedgefonds und einer großen Bank stammten. Als die Pandemie den Unterricht online verlagerte, veranlassten ihn Cashflow-Probleme dazu, die Zahlung monatlicher Dividenden an Investoren in Skyloft und anderen Immobilien einzustellen, sagte Herr Nelson.

Im Jahr 2022 einigte er sich mit Skyloft-Investoren auf einen Vergleich über 50 Millionen US-Dollar. Im selben Jahr verkaufte er zwei Gebäude – eines mit Gewinn, bevor Skyloft abgewickelt wurde, das andere leicht über dem Kaufpreis. Er gab den Anlegern dieser Immobilien Dutzende Millionen Dollar zurück, obwohl einige von ihnen viel weniger bekamen, als sie investierten.

Aber im vergangenen Herbst verurteilte Richterin Karen Crump aus Travis County, Texas, Herrn Nelson wegen Missachtung des Gerichts, nachdem sie festgestellt hatte, dass er gegen die Bedingungen des Vergleichs verstoßen hatte, indem er Gelder verwendet hatte, die eigentlich an einen Entschädigungsfonds für Anwaltskosten gehen sollten, und dies nicht getan hatte Eine Geldsumme. Eine Provision für den Verkauf eines anderen Gebäudes, anstatt das Geld an die Anleger zurückzuzahlen.

Judy Sims sagte, sie und ihr Ehemann, beide im Ruhestand, hätten 250.000 US-Dollar in ein Studentenwohngebäude von Nelson Partners in der Nähe der University of Northern Colorado in Greeley investiert, aber sie rechneten damit, einen Großteil ihrer Investition zu verlieren, nachdem der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung des Gebäudes angeordnet hatte. Im Jahr 2023.

„Er schien am Telefon sehr nett zu sein, als er unser Geld wollte“, sagte Frau Sims, die mit ihrem Mann in Chelan, Washington, lebt. „Aber was mich so wütend macht, ist, dass er keinerlei Verantwortung übernimmt.“

Vor Gericht bezeichneten die Anwälte von Herrn Nelson die umstrittenen Finanztransfers, einschließlich derjenigen, die er für den persönlichen Gebrauch bestimmt hatte, als „legitime Business-to-Business-Darlehen“, die mit der Art und Weise übereinstimmten, wie er seine Geschäfte stets geführt hatte. Sie argumentierten, dass Herr Nelson lediglich das Notwendige getan habe, um den Zusammenbruch seines Unternehmens zu verhindern. Er sagte bei der Anhörung am Dienstag aus, dass er besorgt sei, dass die 130 bei Nelson Partners beschäftigten Personen ihren Arbeitsplatz verlieren würden. Er sagte auch, er wolle „einen Vermächtnis für meine Töchter hinterlassen“.

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„Ich verstehe nicht wirklich, was sein Endziel ist“, sagte George Wong, 64, ein Marketingmanager in Los Altos, Kalifornien, der in drei von Herrn Nelsons Deals investiert hat.

Einer der größten Streitigkeiten von Herrn Nelson besteht mit der New Yorker Investmentfirma Fortress. Seit mehr als zwei Jahren versucht Fortress, eine Zwangsvollstreckung für das Gebäude zu erwirken, nachdem es sich ein Darlehen in Höhe von 52 Millionen US-Dollar an Nelson Partners gesichert hatte, dem Eigentümer der Auraria Student Lofts in der Innenstadt von Denver. Die Klage wurde jedoch ausgesetzt, nachdem Herr Nelson im Jahr 2022 Insolvenz für die Immobilie angemeldet hatte.

Ein Insolvenzantrag stoppt eine Zwangsvollstreckung und gibt dem Kreditnehmer mehr Zeit, einen möglichen Deal auszuhandeln, vermeidet jedoch nicht unbedingt Verluste für Anleger.

Letzten Sommer erwirkte Fortress ein Urteil, das es ihm erlaubte, das Darlehen im Wert von nun 57 Millionen US-Dollar zuzüglich Zinsen einzutreiben, dessen Rückzahlung Herr Nelson persönlich zustimmte. Dies ebnete den Weg für die aktuelle Runde des Missachtungsverfahrens vor Richter Crane.

Herr Nelson beschrieb Fortress als einen „gierigen“ Investor, der während der Pandemie den Kredit bei Auraria aufgenommen habe und nun „im Grunde versucht, mich aus dem Geschäft zu drängen“.

Beide Seiten müssen am Montag erneut vor Richterin Crane erscheinen, die sich mit der Nichteinhaltung früherer Gerichtsbeschlüsse durch Herrn Nelson auseinandersetzt.

Martin Goodman, 60, ein Immobilienmakler, der in San Diego lebt, sagte, er habe versucht, Investoren im Studentenwohnkomplex Greeley zu sammeln, um einen Plan auszuarbeiten, um eine Zwangsvollstreckung durch Fannie Mae, den staatlich unterstützten Hypothekenfinanzierungsriesen, zu verhindern. Fannie erhielt kürzlich im April die gerichtliche Genehmigung für die Zwangsvollstreckung.

Herr Goodman sagte, er erwarte, dass Herr Nelson erneut Insolvenz anmelden werde.

„Letztendlich könnten wir das Eigentum verlieren“, sagte Goodman. „Alles nur, weil Pat sich nicht meldet.“

Alain Delaquirière Zur Forschung beigetragen.

Magda Franke

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