Deutschlands Immobilien-Mezzanine soll 2023 glänzen: Lenwood Capital

Der globale Immobilienmarkt steht im Jahr 2023 durch gestiegene Zinsen und strengere Kreditstandards der Banken unter erheblichem Druck. Die Gewerbeimmobilienmärkte in den USA und Europa, insbesondere Büroimmobilien, haben es schwer, da viele Menschen von zu Hause aus arbeiten. Dies führt zu sinkenden Immobilienwerten.

Doch in Deutschland, Europas größter Volkswirtschaft, sieht es bei Investitionsmöglichkeiten in Immobilienkredite anders aus, sagt Ulrich Kastner, Mitgründer und Geschäftsführer der Lenwood Capital GmbH.

Ein starker Wohnungsmangel, eine hohe Nachfrage nach Büros in Top-Lagen und eine geringere Marktvolatilität als in anderen europäischen Ländern machen deutsche Immobilien attraktiv, sagt er.

Das Folgende ist Kastners Aufsatz.

Der deutsche Immobilienmarkt bietet große Chancen bei Kreditprodukten und ist derzeit ein Schlüsselmarkt für globale Investoren. Das Zeitfenster für attraktive Kreditinvestitionsmöglichkeiten wird in den nächsten 24 bis 36 Monaten begrenzt sein, bis die Kreditportfolios vorrangiger Banken und Banken auf den Markt für Neugeschäft zurückkehren.

Betrachtet man die Marktstruktur, ist Deutschland die größte Volkswirtschaft Europas und die viertgrößte der Welt. Deutschland ist neben China und den USA der größte Exporteur.

Darüber hinaus verfügt es über den größten Immobilienmarkt Europas, der im Jahr 2021 mit einem Immobilienumsatz von 337 Milliarden Euro seinen Höhepunkt erreichte. Damit sind Prognosen, Struktur und Wirtschaftsaussichten stabil, was das Land grundsätzlich für Investitionen attraktiv macht.

Auf dem Immobilienmarkt gibt es drei Hauptthemen.

Erstens erfordern Kreditportfolios im Senior-Banking-Bereich im deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt entsprechend dem veränderten Marktumfeld in den nächsten drei Jahren einen Kapitalbedarf von 23 bis 28 Milliarden Euro.

Eine Neubewertung und ein Anstieg der Zinssätze um das Dreifache üben Druck auf den Beleihungswert (Loan-to-Value, LTV) und die Zinsdeckungsquote aus, was zu einem langen Kapitalzyklus führt. Banken sind gezwungen, ihre Aktien zur Unterstützung ihrer notleidenden Portfolios zu verwenden, sodass kleinere Anteile für neue Unternehmen zur Verfügung stehen. Zur Deckung des Liquiditätsbedarfs wird neben der Fremdfinanzierung auch Private Equity eine wichtige Rolle spielen.

Zweitens ist Wohnungsknappheit ein zentrales Thema, gefolgt von der Einhaltung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Vorgaben (ESG) für Arbeitsplätze im Bürosektor. Deutschland steht vor einem Mangel an 400.000 Wohnungen und einer starken Nachfrage nach Wohnraum, die durch Urbanisierung und Einwanderung bedingt ist, einer der stärksten Trends auf dem Markt.

Drittens unterscheidet sich der Bürosektor in Deutschland stark vom Bürosektor in den USA. Die niedrige Leerstandsquote von 3 % bis 6 % in den Top-5-Städten gibt Mietern nicht die Flexibilität, ihren Flächenbedarf an das Wachstum ihres Unternehmens anzupassen.

Dadurch steigen die Mieten für Objekte, die in den letzten 10 Jahren gebaut wurden, bei maximaler Neuvermietung weiter an. Dies wird durch die Tatsache untermauert, dass die „Arbeit von zu Hause“ weniger verbreitet ist und die Menschen es oft vorziehen, ins Büro zu gehen.

Vor allem Top-Lagen und hochwertige Bürogebäude sehen sich derzeit und in den vergangenen Jahren mit einer hohen Nachfrage und steigenden Mieten konfrontiert. Daher ist die Assetklasse Büro im Vergleich zu anderen internationalen Märkten relativ stark.

Die Neubewertung des Marktes hat zu einem massiven Kapitalkreislauf geführt, in dem private Schuldenfonds erheblich zur Bereitstellung von Liquidität beitragen können.

Lenwood sieht attraktive Risikomargen bei neu bewerteten Vermögenswerten im deutschen Mezzanine-Markt und vertieft die Kapitalstruktur in Kernvermögenswerten deutlich.

Der Mangel an Transaktionen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt bereitete vielen Marktbeobachtern zu Beginn des Jahres jedoch Sorgen. Die Marktteilnehmer gehen jedoch davon aus, dass das Transaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte aufgrund des Drucks der Kreditgeber und der anhaltenden Preisrevisionen anziehen wird. .

Eine Welle von Neubewertungen von Vermögenswerten setzt bestehende Kredite unter Druck und bietet die Möglichkeit, neue Kredite mit niedrigeren Bewertungen und attraktiven Risikoprämien zu refinanzieren.

Alternative Kreditgeber werden weiter an Bedeutung gewinnen. Der Anteil innerhalb der Markt- und Kapitalstruktur ist im Vergleich zu vergleichbaren Märkten wie Großbritannien oder den USA immer noch gering, und der deutsche Markt wird sehr wahrscheinlich zu anderen Märkten aufschließen, was den Marktanteil alternativer Kreditgeber erhöhen und den Betrag verringern wird traditioneller Bankkredite.

Für ausländische Investoren ist Deutschland aufgrund der langfristig orientierten Hypothekarbewertungspolitik ein Immobilienmarkt mit geringer Volatilität, der den Kreditgebern zusätzliche Sicherheit bei der Risikoeinschätzung bietet.

Eine deutlich geringere Renditevolatilität und eine geringere Abweichung vom Mittelwert über Anlagezyklen hinweg bieten Kreditgebern Schutz in Krisenzeiten und zyklischen Abschwüngen, über die sich viele Anleger auf höhere Markt-LTVs Sorgen machen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die begrenzte Verfügbarkeit von Bankfinanzierungen, die Neubewertung von Vermögenswerten als Reaktion auf das steigende Zinsumfeld und die anhaltende Nachfrage nach wichtigen Anlageklassen eine attraktive Gelegenheit für asiatische Anleger darstellen, am Kapitalkreislauf teilzunehmen.

Die Rekapitalisierung von Kapitalstrukturen bietet hervorragende Kreditchancen im Vollkredit- und Mezzanine-Bereich mit niedrigen LTVs und attraktiven Risikomargen. Das Fenster dieser Struktur wird bis zur vollständigen Sanierung der Kreditportfolios der deutschen Seniorbanken begrenzt sein.

Die derzeit reduzierte Kreditvergabe der Banken führt zu einer größeren Nachfrage nach alternativen Krediten mit attraktiven Risikoprämien, an denen asiatische Anleger partizipieren können.

Kastner verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Finanzbranche. Vor der Gründung von Lenwood Capital gründete er den Immobilien-Private-Equity-Fonds Elliston Capital und hatte weitere Positionen im Investment Banking als Mitglied der Rentenabteilung von Lehman Brothers inne.

Lenwood Capital, 2017 von Ulrich Kastner und Burghardt Schlickenreider gegründet, ist eine inhabergeführte Private-Equity-Gesellschaft mit Sitz in München. Lenwood ist Marktführer bei Investitionen in Mezzanine- und Whole-Loans in Deutschland. Sie finanzieren Großstädte und Großstandorte, Anlagevermögen und Projektentwicklungen in Deutschland und Europa.

Jihyun Kim hat diesen Artikel bearbeitet.